Investissement locatif : location nue (vide) ou meublée ?

L’investissement locatif est un choix stratégique et complexe qui nécessite une grande réflexion. De nombreuses variables sont à prendre en compte pour trouver la meilleure solution.
Est-ce mieux de proposer un bien vide ou meublé ? Quelle est la solution la plus intéressante pour vous ? Quelle est la plus attrayante pour vos locataires ?

Location nue (non meublée) : avantages

Une location vide (non meublée) est une forme de location où le propriétaire ne fournit pas de meubles ou d’équipements à l’intérieur de l’appartement ou de la maison, mis à part des éléments basiques indispensables comme un évier ou des sanitaires. Cette forme de location est fréquente dans les zones urbaines à forte densité de population.

Parmi les avantages d’une location nue, le premier est l’absence de responsabilité du propriétaire concernant le mobilier, l’électroménager, etc. En tant que propriétaire, vous êtes responsable des réparations et des entretiens des murs, des planchers et des plafonds, mais ça s’arrête là.

Côté locataire cela peut être plus attrayant notamment pour les couples et les familles, de rentrer dans un endroit où la décoration est à imaginer selon ses goûts, ce qui est d’autant plus appréciable quand on souhaite rester longtemps dans un endroit. Le locataire se voyant également imposer une plus grande responsabilité en termes d’entretien du logement, est forcément plus scrupuleux et plus soigneux. Le loueur n’a donc pas à s’inquiéter des petites réparations et des remplacements de pièces qui peuvent à la longue peser lourd sur la rentabilité du bien.

D’ailleurs, un autre avantage de la location nue : les contrats de location sont généralement plus longs (3 ans minimum), ce qui permet au propriétaire de recevoir un loyer régulier sur une plus longue période, avec donc, un flux de trésorerie régulier et prévisible.
Enfin, ce qui est logique mais mérite d’être souligné, c’est le plus faible coût d’entrée d’un bien non meublé. N’ayant pas à investir dans les meubles, cela abaisse forcément les dépenses pour la mise en service du bien avant de le louer.

Location vide : les inconvénients

Les locations vides peuvent cependant prendre plus de temps à se louer. En effet, les locataires (particulièrement les étudiants) souhaitent généralement un logement meublé qui leur permette de s’installer rapidement. Quant aux loyers, ils seront forcément moins chers, ce qui est un avantage pour attirer un plus grand nombre de personnes, mais ce qui doit être pris en compte dans les calculs de rentabilité nette notamment vis-à-vis des charges, des assurances et des mensualités de prêt, s’il y a.

Location meublée : avantages

La location meublée est soumise à des règles différentes de la location nue, avec des loyers qui sont, nous l’avons vu, généralement plus élevés, les locataires étant prêts à payer un « supplément » en échange du confort et du mobilier. Cela permet au bailleur d’augmenter ses revenus locatifs (dans le respect de la loi ALUR) et d’améliorer sa trésorerie.

La loi de défiscalisation permet aux bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21%. Cet avantage fiscal est obtenu en bénéficiant des types de déduction spécifiques à la location meublée, notamment la Censi-Bouvard ou le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel), une niche fiscale très avantageuse.

Les propriétaires peuvent également bénéficier de réductions fiscales supplémentaires si leurs logements sont classés en tant que «meublés touristiques», en ayant la possibilité de déduire l’amortissement et les charges liées à l’entretien et à l’exploitation du logement, ce qui leur permet d’augmenter leurs revenus.

Bénéficier d’une plus-value non négligeable lors de la revente de leur bien est un autre point qui attire les loueurs vers la location meublée. (La plus-value est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, hors frais de notaire, et peut être très élevée selon les circonstances).

Enfin, la location meublée offre également une meilleure liquidité et une plus grande flexibilité aux propriétaires. Les chambres meublées sont plus faciles à louer, car les locataires peuvent être trouvés plus rapidement et le bail est généralement plus court. Il est donc tout à fait possible de modifier leurs tarifs selon la saison et la demande, pour maximiser leurs revenus.

Quelques désavantages de louer meublé

Dans le cadre de la location meublée, les propriétaires doivent s’attendre à avoir des charges supplémentaires, comme l’aménagement et l’entretien des meubles et des équipements. Des coûts qui peuvent être très élevés, surtout si le propriétaire décide de louer des meubles haut de gamme.
Par ailleurs, le marché de la location meublée est très concurrentiel et il faut donc se démarquer. Certains font donc le choix d’investir dans des meubles et des équipements de qualité supérieure ou de rogner un peu les loyers pour attirer les futurs locataires. Là encore, cela dépend des villes. Ce qui est valable pour Paris ou Lyon, ne l’est pas pour des petites villes moins sollicitées ou la tension locative est moindre.

En conclusion, choisir entre location nue ou meublée dépend de plein de choses : du type de bien à louer, du public visé, du secteur, de la tension locative dans la zone, des perspectives à court et long terme, de la flexibilité attendue, des aptitudes que l’on a pour réaliser des réparations soi-même, etc… Bien qu’il semblerait que la location meublée soit tout de même plus avantageuse au final pour le bailleur (notamment grâce au statut de LMNP), chacune à ses avantages et inconvénients, et il faut être conscient des atouts et écueils de chaque dispositifs avant d’investir.