Connaître sa capacité d’emprunt est une étape essentielle d’un projet immobilier. Cela permet de mieux définir son budget. Ainsi, vous savez à l’avance si vos moyens seront suffisants. Ou alors, vous pouvez souscrire un crédit immobilier pour renforcer votre budget. Mais, comment connaître votre capacité d’emprunt ?
Sommaire
Capacité d’emprunt : de quoi s’agit-il exactement ?
La capacité d’emprunt représente la somme d’argent maximale que vous pouvez obtenir auprès d’un organisme bancaire dans le but de financer un projet immobilier. Elle est parfois appelée « capacité de financement » ou « capacité d’endettement ». L’assertion selon laquelle les banques ne prêtent qu’aux riches n’est que partiellement fausse. En effet, plus grande est votre capacité de remboursement, plus vous pourrez emprunter un montant élevé.
Pour établir un budget immobilier avec précision, il est recommandé de simuler sa capacité d’emprunt via une plateforme de simulation en ligne. C’est la meilleure option pour vous faciliter la tâche liée au calcul de votre capacité d’emprunt.
Pourquoi la banque accorde-t-elle tant d’importance à la capacité d’emprunt ?
Posez-vous la question autrement. Demandez-vous si vous seriez prêt à prêter de l’argent à un inconnu. Mieux, imaginez que cet inconnu n’ait pas de revenus. Si vous avez une âme de philanthrope, cela ne vous posera pas de problème. Mais la banque n’est pas philanthrope, il est donc logique qu’elle s’interroge.
Le taux d’intermédiation bancaire
C’est la différence entre le taux auquel la banque prête de l’argent et le taux auquel elle prime les dépôts. Les principaux revenus de la banque sont conditionnés par ce taux. C’est donc dans l’intérêt de la banque de proposer des prêts à des taux élevés.
Le risque de défaut de paiement
La rémunération des dépôts constitue naturellement une charge pour la banque. Or, les profits obtenus via les prêts ne sont qu’hypothétiques. La probabilité qu’un emprunteur ne puisse s’acquitter de ses mensualités à cause des hasards de la vie existe réellement. Par ailleurs, ce risque de défaut de paiement est amplifié par la longue période sur laquelle les prêts sont souscrits.
C’est pour ces raisons que les crédits immobiliers sont généralement longs. Ils permettent de compenser le risque. En les fixant ainsi, la banque peut espérer recouvrer une partie du montant du crédit en lançant une procédure de surendettement par exemple. Cependant, cela ne sera pas possible si la capacité de remboursement a été au préalable mal estimée. Dans ce cas, la banque peut même se retrouver à payer une indemnisation à l’emprunteur.
Pour éviter toutes ces situations problématiques, les banques et tous les organismes financiers sont très précautionneux par rapport à la capacité de financement. Les éléments pris en compte pour l’analyser sont nombreux, et vous aurez besoin de livrer des informations détaillées afin de procéder à la simulation. Simuler votre capacité d’emprunt en amont est donc idéal. Vous vous assurez par ce biais que vous êtes en mesure de mener votre projet immobilier à son terme.
Pourquoi faire une simulation de capacité d’emprunt ?
Le principal intérêt de la simulation de capacité d’emprunt est qu’elle permet d’affiner au maximum votre budget immobilier. Il s’agit du montant total que vous pouvez allouer à votre projet immobilier. Le calcul de la capacité d’emprunt pour un projet immobilier est essentiel, car il tient compte de toutes les variables susceptibles d’influencer le remboursement du prêt.
Étant donné qu’il n’est pas permis à la banque de prélever plus de 33 % de vos revenus, celle-ci va effectuer ces calculs à son niveau. Elle se basera sur les informations personnelles et financières que vous lui fournirez. Cela lui permettra de déterminer quelle somme elle peut vous octroyer en fonction de votre situation. En faisant le travail de simulation en amont, vous anticipez les éléments sur lesquels la banque pourrait s’appuyer pour vous refuser le crédit. Ainsi, vous pouvez travailler à les améliorer avant de monter votre dossier de demande de crédit en bonne et due forme.
La simulation de la capacité d’emprunt est sans conteste un moyen exceptionnel de connaître vos chances d’obtention d’un crédit immobilier. Vous aurez également un aperçu du montant de vos mensualités et de votre reste à vivre.
Comment se déroule la simulation de la capacité d’emprunt ?
La simulation de la capacité d’emprunt est une procédure très simple. Elle s’effectue en ligne sur une plateforme dédiée à ce type de services. Globalement, la procédure consiste à renseigner vos informations dans un questionnaire, puis à laisser le logiciel effectuer les calculs.
Le formulaire
Il comporte plusieurs parties. La première porte sur le bien. Pour simuler la capacité de remboursement, vous devez préciser si vous avez déjà trouvé un bien immobilier. Si oui, de quel type de bien immobilier s’agit-il ? (neuf ou ancien, maison individuelle, appartement, terrain constructible, etc.).
Ensuite, vous devez préciser si le bien servira comme résidence principale ou secondaire, ou s’il s’agit d’un investissement locatif. Vous aurez à préciser le délai dans lequel vous envisagez de concrétiser l’achat. Vous devrez aussi indiquer dans quelle zone géographique se trouve le bien que vous souhaitez acquérir.
La seconde partie du questionnaire portera sur votre profil d’emprunteur. Ici, il faudra renseigner si vous vivez actuellement en location ou si vous êtes déjà propriétaire. Votre apport personnel devra aussi être mentionné, de même que la somme qui vous restera comme épargne.
Enfin, vous devrez fournir des renseignements personnels comme votre date de naissance, votre résidence fiscale, votre situation professionnelle, le montant de votre revenu fiscal et le montant de vos revenus fonciers. Il faudra aussi préciser si vous avez des crédits en cours et la durée sur laquelle vous comptez rembourser.
La réponse
La réponse de la simulation vous est envoyée aussitôt. Celle-ci vous indique le montant total que vous pouvez emprunter, ainsi que le montant des mensualités que vous devrez verser. Vous aurez aussi une indication des taux qui seront appliqués selon la durée de remboursement indiquée.
Selon l’outil de simulation utilisé, il est possible d’accéder à un classement des meilleures offres bancaires qui correspondent à votre profil d’emprunteur. Il faut rappeler que la procédure de simulation est entièrement gratuite. Cela la rend intéressante, car vous pouvez reprendre l’opération plusieurs fois jusqu’à être satisfait du résultat que vous obtiendrez.
Par la suite, vous devrez présenter votre dossier auprès d’une institution bancaire. Mais la simulation peut vous permettre de ralentir votre projet, pour prendre le temps de consolider votre dossier. Cela pourra se faire en épargnant un peu plus afin d’augmenter le montant de votre apport, ou en cherchant des solutions pour augmenter votre capacité d’emprunt. Nous vous recommandons fortement de trouver des moyens d’augmenter votre apport personnel. Plus il sera élevé, plus votre courtier aura de facilité à négocier en votre faveur un taux immobilier plus bas avec la banque.
Comment calculer la capacité d’emprunt ?
Le calcul de la capacité de financement dépend de plusieurs facteurs, parmi lesquels figurent l’apport personnel, les revenus, les charges et les mensualités. Toutes ces notions se complètent. Prises ensemble, elles permettent de déterminer le taux immobilier ou taux d’endettement.
L’apport personnel
C’est la somme que l’emprunteur doit sortir de sa poche pour contribuer à l’achat du bien immobilier. Cette somme doit correspondre à au moins 10 % du montant total du prêt immobilier. Plus votre apport est important, plus élevé sera le montant que vous obtiendrez de la part de la banque. L’apport atteste de :
- la stabilité de vos revenus,
- votre capacité à bien gérer vos avoirs financiers,
- votre disposition à épargner.
Pour les organismes prêteurs, un montant d’apport élevé est la garantie de la fiabilité de l’emprunteur.
Les revenus
La capacité d’emprunt repose en grande partie sur les revenus. Toutefois, tous les revenus ne sont pas considérés dans le calcul de la capacité d’emprunt. Seuls sont pris en compte les salaires et revenus professionnels stables. Les revenus locatifs entrent aussi dans le calcul, mais à hauteur de 70 % environ. Les autres revenus pourront vous servir uniquement pour augmenter le montant de votre apport.
Les charges
Ce sont vos charges qui permettent d’établir votre train de vie. Une partie des charges est prise en compte dans le calcul de la capacité de remboursement. Le reste est déduit des revenus. Il s’agit notamment :
- des mensualités de tous vos crédits en cours (auto, immobilier, consommation),
- des pensions alimentaires,
- des loyers.
L’analyse des charges combinée avec celle des revenus permet de déterminer votre reste à vivre.
Le taux d’endettement
Le défaut de paiement constitue la plus grande crainte des banques. Ainsi, votre capacité d’emprunt est définie en fonction des éléments évoqués plus haut. Pour la déterminer de manière claire, la banque calcule votre taux d’endettement à l’aide de la formule suivante : Taux d’endettement = revenu/charges récurrentes x 100.
Plus le taux d’endettement est bas, plus le montant que vous pourrez emprunter sera élevé. À ce titre, il est recommandé aux emprunteurs de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 %. Ceci n’est pas une règle absolue, mais elle compte énormément, car les organismes financiers sont généralement peu enclins à accorder des prêts à des taux dépassant 33 %.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Il est possible d’améliorer la capacité d’emprunt grâce à divers procédés auxquels font appel de nombreux futurs emprunteurs.
Le regroupement ou rachat de crédit
Il s’agit d’une opération bancaire qui consiste à regrouper tous les crédits en cours d’une personne ou d’un couple, pour n’en faire qu’un. En procédant ainsi, vous bénéficiez de mensualités réduites, sur une durée de remboursement plus longue.
La souscription de garanties et sûretés réelles
Il s’agit de mécanismes qui permettent aux banques de récupérer les éventuelles mensualités impayées sur des biens ou un patrimoine. Les principales garanties sont l’hypothèque et la caution.
La souscription d’un prêt à taux zéro
Outre l’absence de taux d’intérêt à appliquer dans ce cas de figure, le PTZ se rembourse sur une période différée. Cela entraine une réduction des mensualités. La difficulté avec cette option est qu’il faut remplir plusieurs conditions pour espérer obtenir le prêt.
Le prêt familial ou la donation
Vous pouvez emprunter de l’argent à l’un de vos proches. Cette somme viendra gonfler votre apport. Vous n’aurez pas d’intérêt à payer, puisque les membres de la famille sont généralement réticents à demander des intérêts. En plus, si vos proches veulent vous aider à concrétiser votre rêve ils pourront vous faire une donation. Cela ne manquera pas de vous aider à augmenter votre capacité d’emprunt.
La négociation du taux d’intérêt
Le taux d’intérêt applicable à votre emprunt se négocie avec la banque. Pour que celle-ci accepte de le faire baisser, il est important que votre dossier de demande de crédit immobilier soit bien ficelé. Par ailleurs, si vous souhaitez négocier le taux d’intérêt, vous allez avoir besoin de l’aide de courtiers en crédit immobilier.
Pourquoi faire appel à un courtier immobilier en ligne ?
Grâce au développement des nouvelles technologies, vous avez désormais la possibilité de vous faire accompagner par un courtier immobilier en ligne. Ce professionnel de l’immobilier saura vous conseiller et vous orienter pour tous vos projets d’achat ou de vente immobilière. Il dispose non seulement des qualifications, mais aussi des partenariats avec des institutions bancaires nécessaires à l’exercice de son métier au quotidien. Ainsi, il est habilité à vous guider dans vos démarches d’obtention de crédit immobilier.
En se servant des dispositifs de simulation en ligne, cet expert vous aide à connaître votre capacité d’emprunt en fonction de votre profil d’emprunteur et de votre budget. Une fois cela fait, il vous aide à choisir la meilleure offre du marché. Pour cela, il vous fait plusieurs propositions que vous devez comparer afin de choisir la plus adéquate pour vous. Enfin, il vous aide à constituer votre dossier afin que celui-ci soit recevable par la banque.
En prime, il peut se charger de négocier avec la banque une réduction de votre taux d’intérêt. Il est bon de confier votre projet immobilier à un spécialiste pour bénéficier de son expérience en la matière. Par exemple, une fois votre capacité d’emprunt connue, il saura vous orienter vers les mesures à prendre pour l’améliorer compte tenu des spécificités de votre situation.
Nous vous conseillons de mener parallèlement vos démarches d’obtention de crédit et celles de recherche du bien immobilier de vos rêves. Vous arriverez ainsi plus facilement à concrétiser votre projet. N’hésitez pas à contacter les conseillers d’un site de courtage immobilier pour répondre à vos interrogations et lever vos doutes.
