Tout propriétaire foncier est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, l’IFI, dès lors où son patrimoine immobilier atteint une certaine valeur. Il est toutefois possible de faire baisser le montant de son IFI grâce à certaines mesures. Comment payer son IFI moins cher ? Voici tout ce qu’il faut savoir.
Sommaire
Comment est calculé l’IFI ?
L’IFI est dû par les propriétaires dont le patrimoine immobilier est valorisé à plus de 1 300 000 € au 1er janvier de l’année.
Il s’agit de la valeur nette du patrimoine immobilier détenu dans sa globalité par un foyer fiscal. C’est-à-dire que la valeur imposable des biens est retenue pour le calcul de l’assiette imposable, après qu’y soit retranché le montant des dettes déductibles.
Qu’est-ce qui rentre dans le calcul IFI ? La valeur nette des biens immobiliers bâtis ou en cours de construction, celle des monuments historiques, celle des biens immobiliers non bâtis (terrains, terres), celle des biens immobiliers détenus pour tout ou partie en société immobilière (SCI, fiducie, trust) et en assurance-vie, ainsi que les droits immobiliers (usufruit, droit d’usage).
À noter que des abattements fiscaux peuvent être accordés selon le type de biens immobiliers acquis.
Des exonérations sont accordées pour les biens immobiliers, terres et forêts et biens ruraux à usage professionnel, ainsi que pour les loueurs en meublé professionnel (LMP).
Les dettes déductibles sont diverses : remboursement d’un emprunt immobilier, travaux (rénovation, construction, entretien…), droits de succession…
Payer moins d’IFI : les astuces à connaitre
Déclarer son patrimoine immobilier et payer l’IFI est obligatoire. Il est toutefois des astuces légales pour faire diminuer sa contribution à l’impôt sur la fortune immobilière.
Faire une donation
Réduire le montant de l’assiette imposable engendre mécaniquement une baisse de l’IFI. Faire une donation est une solution. La propriété du bien transmis passe à un tiers, avec pour le donneur une fiscalité avantageuse.
En se séparant d’un bien donné à un tiers, la valeur du patrimoine diminue. Elle peut même pour certains foyers fiscaux exonérés d’IFI, si elle repasse en-dessous du seuil des 1 300 000 €.
La donation exonère d’impôts sur les plus-values.
L’acte est définitif. Une clause peut toutefois être stipulée dans la donation : une clause de retour en cas de décès prématuré du dontaire et/ou une interdiction d’aliéner le bien sans accord du donateur.
Céder un usufruit temporaire ou acheter en nue-propriété
Donner un usufruit temporaire à un tiers ou acheter en nue-propriété permet de faire baisser la valeur de son patrimoine sans se séparer définitivement d’un bien.
Cela permet de conserver la propriété des murs, et de laisser l’usage du bien à un tiers. C’est l’usufruitier qui doit déclarer au fisc.
Faire évaluer ses biens immobiliers
Pour le calcul de l’IFI, les services fiscaux retiennent la valeur théorique du bien en cas de mise en vente.
Faire évaluer ses biens par des agences immobilières et des notaires permet de tenir compte de l’évolution du marché.
Les estimations varient souvent d’un prestataire à l’autre, il est donc conseillé de faire appel à plusieurs professionnels pour faire valoir l’estimation la plus favorable.
Des simulateurs sont aussi disponibles en ligne, y compris sur le site de l’administration fiscale.
Tenir compte des abattements légaux
Les biens soumis à l’IFI voient leur valeur minorée par des abattements légaux. Il ne faut pas les oublier lors de la déclaration fiscale.
La résidence principale profite d’un abattement de 30 %. Un bien locatif bénéficie d’un abattement de 15 % à 40 % ; un locatif meublé de 5 à 10 %. L’abattement varie de 10 % à 30 % pour un bien en indivision.
Investir en SCI
Constituer son patrimoine immobilier sous le régime de SCI est fiscalement intéressant. Les parts de SCI bénéficient d’un abattement de 10 % à 20 %, et la valeur déclarative du patrimoine porte sur la quotité détenue et non sur l’ensemble du bien immobilier.
Choisir le régime fiscal loueur meublé professionnel
Se déclarer sous le régime loueur meublé professionnel sort les biens loués de l’assiette d’imposition de l’IFI.
Pour exercer sous statut LMP, il faut encaisser a minima 23 000 € de loyers sur l’année civile. Les sommes engendrées par l’activité doivent être supérieures au reste des revenus du foyer fiscal.
TVA exonérée, déficits et déductibles et plus-values de cession exonérées d’impôts sont d’autres avantages fiscaux attribués aux loueurs meublés professionnels.
Investir dans des terres
Maisons, appartements, biens commerciaux… ne sont pas les seules acquisitions possibles pour faire grossir son patrimoine. Il est aussi possible d’investir dans des terres agricoles ou encore des bois et forêts. Ces derniers sont intéressants en raison de leur exonération d’IFI dans de larges proportions : jusqu’à trois quart de leur valeur, quel que soit son montant, pour les bois et forêts, dès lors où le propriétaire s’engage à ne pas couper les arbres pendant 30 ans ; et jusqu’à 75 % pour les terres agricoles jusqu’à 101 897 € et 50 % au-delà.
L’impôt sur la fortune immobilière peut coûter très cher au contribuable. L’IFI peut toutefois être diminué légalement, en choisissant les bonnes formes d’investissement ou via la donation.
