La loi Pinel et la loi Malraux sont deux dispositifs mis en place par l’administration fiscale française, qui permettent aux contribuables de bénéficier de crédits d’impôt dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier locatif. Si les deux dispositifs partagent un même objectif – faire baisser la pression fiscale sur les investisseurs immobiliers – des différences significatives restent toutefois à signaler, que ce soit concernant la nature du bien, le type de rendement, ou encore votre taux d’imposition en tant qu’investisseur. Alors, Pinel ou Malraux ? Quel dispositif de défiscalisation choisir en fonction de sa situation ? Voyons ensemble ce que prévoit chacun des deux programmes.
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Pinel VS Malraux, deux lois agissant en faveur du contribuable
Les dispositifs Pinel et Malraux prévoient tous deux des réductions d’impôts dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier locatif. En ce sens, donc, les deux lois se retrouvent autour du même objectif, ce qui peut parfois créer une certaine confusion chez le futur investisseur. Avant de faire son choix, il convient donc de bien étudier le mécanisme mis en place autour de chacun des dispositifs. Lancée depuis le 1er janvier 2015, l’investissement loi pinel offre un crédit d’impôt à hauteur de 12% du prix d’achat du logement pour une location de 6 ans, 18% pour une location de 9 ans, et 21% pour une location de 12 ans, avec un plafond (pour le prix du bien immobilier) fixé à 300,000€ par an. De son côté, le dispositif Malraux prévoit une réduction de 30% du montant total des travaux (avec un plafond fixé à 100,000€ par an), soit un crédit d’impôt de l’ordre de 18%, si l’on considère que les travaux représentent entre 50 et 80% du prix d’achat du bien.
À noter également que la loi Malraux permet l’obtention du crédit d’impôt dès l’année du début des travaux. La loi Pinel, en revanche, ne prévoit la réduction qu’à partir de l’année de livraison du bien immobilier.
Pinel VS Malraux, pour quels types d’investisseurs ?
Autre différence notable, les deux dispositifs ne s’adressent pas au même profil investisseur. La loi Pinel inclut un public plus « large » que la loi Malraux, dans la mesure où vous pouvez être éligible au crédit d’impôt via la loi Pinel dès que votre niveau d’imposition dépasse 3,000€ par an. De son côté, le dispositif Malraux concerne essentiellement les contribuables au budget plus élevé et – donc – plus fortement fiscalisés. Dans les deux cas, le taux d’endettement sera fondamental pour vous octroyer ou non le crédit d’impôt auquel vous avez droit ; veillez donc à avoir une capacité d’endettement suffisante pour vous lancer dans un tel investissement immobilier.
Quels types de biens sont concernés ?
Dans l’immense majorité des cas, le type de bien dans lequel vous souhaitez investir vous aidera également à vous décider entre le dispositif Pinel ou le dispositif Malraux. En effet, la loi Pinel concerne principalement les résidences neuves, dont les normes de construction respectent les dernières règles en matière d’économie d’énergie. En général, ces biens demandent peu de travaux et sont moins gourmands en énergie, ce qui vous permet donc de partir avec un capital de départ plus modeste.
À l’inverse, les propriétés immobilières concernées par le dispositif Malraux sont essentiellement les biens anciens à remettre à neuf. Pour conserver tout le charme de l’ancien, notamment dans les bâtisses classées, les travaux sont souvent soumis à un cahier des charges très strict. En général, le budget à prévoir, aussi bien pour l’achat que pour les travaux à effectuer, est bien plus élevé.
Pinel VS Malraux : laquelle choisir ?
On l’a vu, privilégier l’un ou l’autre des dispositifs dépend, en grande partie, de votre profil investisseur, du type de bien dans lequel vous souhaitez investir, ainsi que des réductions d’impôts que vous espérez obtenir. Chaque situation est donc différente. En principe, il est préférable de se tourner vers la loi Malraux, dont le rendement est légèrement supérieur, si vous avez une préférence pour le charme de l’ancien ou si vous souhaitez obtenir une réduction d’impôt concentrée sur 3 ans. En revanche, si vous préférez pouvoir bénéficier de crédits d’impôts sur une période de 6 à 12 ans, que avez un capital de départ moindre, et/ou que vous préférez investir dans du neuf, alors le dispositif Pinel sera plus adapté à votre situation.
