Investir dans une SCPI est très rentable. Mais elle n’est pas sans risques et il est important de connaître ses dangers avant de se lancer.
Prendre des parts dans une SCPI peut laisser espérer de belles plus-values. Mais comme tout investissement, mettre de l’argent dans une société civile de placement immobilier porte une part de risque qu’il convient de mesurer avant de se lancer. SCPI : quels dangers ? On fait le point.
Sommaire
Le retournement du marché immobilier
Le marché immobilier se montre parfois volatile. Il lui arrive de subir des bulles immobilières, qui finissent par se dégonfler.
Lorsque le marché immobilier se retourne, les investisseurs fonciers peuvent perdre gros. L’effondrement du prix des parts peut amener un investisseur de SCPI à perdre l’intégralité du capital investi, celui-ci n’étant pas garanti.
La baisse des prix des loyers impacte aussi le rendement des SCPI.
Un portefeuille non diversifié
Diversifier ses investissements permet de lisser les risques de perdre son capital. Ce conseil vaut aussi pour l’acheteur de parts de SCPI à double titre.
En premier lieu, la tendance à venir du marché immobilier ne peut pas être connue à l’avance.
Dans un second temps, les SCPI se concentrent exclusivement sur l’immobilier. De fait, il parait plus limité. Néanmoins, le secteur a de multiples facettes et certaines SCPI se spécialisent dans les résidences, les bureaux professionnels, les locaux commerciaux…
Des biens immobiliers vacants
La vacance d’un ou plusieurs biens immobiliers gérés par la SCPI n’assure pas de rentrée de loyers. Lorsque cette situation perdure, la rentabilité de la SCPI peut s’en trouver impactée.
Une SCPI qui gère plusieurs biens, de plusieurs natures et sur plusieurs zones géographiques s’expose moins à ce danger qu’une SCPI qui n’applique pas ces préceptes.
Pour qu’un investisseur puisse évaluer le risque, un indice est calculé : le TOF. Il s’agit du taux d’occupation financier. Un score supérieur à 85% indique que la SCPI est rentable. En-dessous, le rendement est négatif.
La faible valeur des parts à la revente
Si la société de gestion de la SCPI ne se porte pas acquéreur, les parts de cette dernière s’échangent sur les places de marché secondaires. Leur valeur fluctue avec le prix du bien.
Lorsque le marché immobilier suit une tendance baissière, alors la part de SCPI voit souvent son prix chuter. Il en va de même lorsque la SCPI subit une perte de revenus, notamment lorsque des biens qu’elle gère restent inoccupés ou qu’elle n’arrive pas à en assumer l’entretien.
En cas de revente des parts, les investisseurs peuvent réaliser une plus-value moindre voire une moins-value. Mais attention car les parts de SCPI sont peu liquides sur les marchés boursiers. Il faut donc envisager cet investissement comme un placement à long terme.
Un recours à l’endettement mal maitrisé
Pour investir, le recours à l’emprunt est fréquent. Du côté des acheteurs de parts de SCPI comme par les SCPI elles-mêmes. Or, si on a la main sur ses propres emprunts, il n’en va pas de même pour l’endettement de la SCPI.
Une SCPI peut recourir à l’emprunt pour financer ses biens immobiliers. Un garde-fou est prévu, fixant à 40% maximum le niveau d’endettement d’une société civile de placement immobilier. Néanmoins, il se peut qu’elle ne puisse plus assumer ses dettes. Les investisseurs doivent alors revoir leurs attentes à la baisse quant au rendement de leurs parts. La SCPI va en effet devoir se séparer de biens immobiliers, augmenter le prix des loyers au risque de perdre des locataires…
Cette situation peut mettre en difficulté l’investisseur qui a lui-même emprunté pour prendre des parts de SCPI. Le remboursement de son prêt peut être moins facile.
Le taux de change
Une SCPI peut investir dans des biens immobiliers situés aux quatre coins du monde. Aussi, des loyers peuvent être encaissés en devises étrangères. Il faut alors prendre en compte le taux de change pour évaluer la rentabilité du placement.
En fonction du cours de la monnaie locale, la valeur réellement perçue pour un loyer sera différente, engendrant des retombées plus ou moins importantes pour les détenteurs des parts de ce type d’investissement.
La défaillance d’un prestataire
Un programme immobilier non réceptionné, livré avec du retard ou encore avec des malfaçons, une société de gestion qui prend de mauvaises décisions… Les prestataires indélicats font peser un risque financier sur une SCPI.
Les conséquences peuvent être lourdes : rentabilité moindre, valeur de la part qui chute…
Une fiscalité importante
Contrairement à d’autres investissements, prendre des parts dans une SCPI n’offre pas de mesures fiscales spécifiques. L’administration fiscale ne traite pas cet investissement comme un placement financier mais comme un investissement immobilier.
Les revenus tirés des loyers encaissés par la SCPI sont soumis à divers impôts et taxes : plus-value immobilière, prélèvements sociaux, régime microfoncier ou barème de l’impôt sur le revenu, impôt sur la fortune, taux marginal d’imposition.
Conclusion
Les SCPI permettent d’investir dans la pierre sans en subir les contraintes. Néanmoins, une part de risque est inhérente à un investissement de cette nature. Les dangers d’une SCPI doivent être compris et mesurés avant d’y investir son argent.
